2026년 종합부동산세 총정리 — 공시가격 18% 급등, 내 집 종부세 얼마나 오르나

2026년 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.16%, 서울은 18.67% 올랐다. 강남3구는 24.7%나 뛰었다. 공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세가 함께 오른다. 작년까지 종부세 대상이 아니었던 사람도 올해 새로 대상에 포함될 수 있다. 종부세 대상 주택이 전년 대비 53% 늘어난 48만 7천 호라는 발표가 나왔다. 내 집의 종부세가 얼마나 오르는지, 줄일 방법은 있는지 정리했다.

종합부동산세란

종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격 합산액이 일정 금액을 넘으면 부과되는 국세다. 재산세와 별도로 추가 납부하는 세금이다. 과세 기준은 1세대 1주택자는 공시가격 12억원 초과, 그 외(다주택자·법인)는 합산 공시가격 9억원 초과다.

2026년 공시가격 얼마나 올랐나

전국·서울 상승률

지역	2026년 상승률	특징
전국 평균	9.16%	5년 만에 최고 상승률
서울 평균	18.67%	전국 평균의 2배
강남·서초·송파 (강남3구)	24.7%	고가 아파트 밀집
성동·용산 (한강벨트)	23.13%	재건축·신축 효과
서울 제외 전국	3.37%	상승 폭 제한적
제주	-1.76%	유일한 하락 지역

종부세 대상 53% 급증

공시가격이 12억원을 초과해 종부세 대상이 된 주택은 전국 48만 7,362호로, 전년(31만 7,998호)보다 53.25% 증가했다. 작년까지 공시가격 11억~12억원이었던 집이 올해 12억원을 넘기면서 새로 종부세 대상에 편입된 경우가 많다.

종부세 계산 방법

계산 순서 5단계

종부세는 다음 순서로 계산한다.

1단계: 공시가격 합산. 보유 주택의 공시가격을 모두 더한다.

2단계: 기본공제 차감. 1세대 1주택자는 12억원, 그 외는 9억원을 뺀다.

3단계: 공정시장가액비율 적용. 2단계 금액에 60%를 곱한다. 이것이 과세표준이다.

4단계: 세율 적용. 과세표준에 해당 세율을 곱한다.

5단계: 세액공제·재산세 차감. 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 공제를 적용하고, 이미 납부한 재산세분을 차감한다.

2026년 종부세 세율표

2주택 이하 (일반세율)

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	-
3억~6억원	0.7%	60만원
6억~12억원	1.0%	240만원
12억~25억원	1.3%	600만원
25억~50억원	1.5%	1,100만원
50억~94억원	2.0%	3,600만원
94억원 초과	2.7%	10,180만원

3주택 이상 (중과세율)

과세표준	세율
12억원 이하	0.5~1.0% (2주택 이하와 동일)
12억~25억원	2.0%
25억~50억원	3.0%
50억~94억원	4.0%
94억원 초과	5.0%

종부세 계산 예시

사례 1: 서울 1주택자, 공시가격 15억원

기본공제 12억원을 빼면 3억원. 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준 1.8억원. 세율 0.5%를 적용하면 종부세 90만원. 여기서 재산세 기납부분을 차감하면 실제 추가 납부액은 이보다 줄어든다.

사례 2: 서울 1주택자, 공시가격 20억원

기본공제 12억원을 빼면 8억원. 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준 4.8억원. 세율 0.7%, 누진공제 60만원을 적용하면 종부세 약 276만원. 고령자·장기보유 공제가 있으면 여기서 추가로 줄어든다.

사례 3: 2주택자, 합산 공시가격 25억원

기본공제 9억원을 빼면 16억원. 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준 9.6억원. 세율 1.0%, 누진공제 240만원을 적용하면 종부세 약 720만원.

1세대 1주택자 세액공제 — 최대 80%까지 줄일 수 있다

1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 중복 적용받을 수 있다. 합산 한도는 최대 80%다.

고령자 공제

연령	공제율
만 60~65세 미만	20%
만 65~70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

장기보유 공제

보유 기간	공제율
5~10년	20%
10~15년	40%
15년 이상	50%

예를 들어 만 70세 이상이고 15년 이상 보유한 1주택자라면 고령자 40% + 장기보유 50% = 90%이지만 한도 80%가 적용되어, 산출세액의 80%를 공제받는다. 종부세 276만원이 나와도 실제 납부액은 약 55만원 수준으로 줄어든다.

종부세 줄이는 실전 방법

공시가격 이의신청. 공시가격이 실거래가 대비 과도하게 높다면 이의신청이 가능하다. 올해 열람 기간은 3월 18일~4월 6일이었지만, 이후에도 이의신청(4월 7일~5월 6일)을 할 수 있다. 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인한다.

1세대 1주택 요건 확인. 기본공제가 9억원에서 12억원으로 3억원 차이가 난다. 배우자와 공동명의인 경우 각각 9억원씩 공제(합계 18억원)를 받을 수도 있고, 1인 명의로 12억원 공제 + 세액공제(고령자·장기보유)를 받을 수도 있다. 어느 쪽이 유리한지 시뮬레이션해봐야 한다.

고령자·장기보유 공제 확인. 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했다면 세액공제를 챙겨야 한다. 합산 최대 80%까지 줄일 수 있다.

재산세 기납부 확인. 종부세에서 이미 납부한 재산세를 차감하므로, 7월·9월에 납부한 재산세 영수증을 보관해두면 된다.

분납 활용. 종부세가 250만원을 초과하면 6개월 이내 분납이 가능하다. 500만원 초과 시 납부세액의 50% 이내에서 분납할 수 있다.

2026년 종부세 일정

시기	내용
3월 17일	공동주택 공시가격(안) 발표
4월 말	공시가격 확정·고시
6월 1일	종부세 과세기준일 (이 날 보유 기준)
7월·9월	재산세 납부
11월 말	종부세 고지서 발송
12월 1~15일	종부세 납부 기한

핵심 정리

2026년 공시가격 급등으로 종부세 대상이 53% 늘었다. 특히 서울 아파트를 보유한 사람이라면 올해 보유세가 눈에 띄게 오를 수 있다. 1세대 1주택자는 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 반드시 확인하고, 공시가격이 과도하다면 이의신청을 활용해야 한다. 종부세 납부는 12월이지만, 지금부터 공시가격을 확인하고 시뮬레이션해두는 것이 절세의 시작이다.

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